Ph. D) – 투자와 투기 – 휴코리안

마지막 업데이트: 2022년 1월 14일 | 0개 댓글
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만약에 이런 상황에서 항상 자산의 90%를 복리로 배팅하면, 이것은 투자일까요? 투기일까요?

0.1 투자 vs 투기

조삼모사(朝三暮四): 원숭이들이 도토리를 아침에 3개, 저녁에 4개 주자 적다고 불평하였지만, 아침에 4개. 저녁에 3개로 아침에 한개 더 준다고 하니 아침에 먹는 양이 늘어났다고 기뻐했다는 것에서 유례한 고사성어.

동전 던지기 게임에서 주식투자로 단어만 바꾸 설문을 해 본 결과, 동일한 조건임에도 불구하고 한번에 투자하려는 액수가 급격히 증가하였습니다. 물론 주식은 매일 상한가, 하한가를 가는 것은 아니기 때문에 [고민해보기1]에서 제시한 게임보다 변동성은 적습니다. 하지만 그 구조는 매우 흡사합니다. 단순히 "주식투자"라는 단어를 붙이는 순간, 도박이라는 단어에 붙어있던 부정적인 색안경이 감촉같이 수그러지는 마법을 볼 수 있습니다.

투기에 부정적인 사람도 왜 주식 투자에는 우호적으로 바뀌는 것일까요?

  1. 동전 던지기는 Random이지만, 주식은 정보(Infomation)이 있다고 생각하는 경향이 있습니다.
  2. 동전 던지기의 기대수익률은 0이지만, 주식의 기대 수익률은 0보다 크다고 생각하는 경향이 있습니다.
  3. 동전 던지기는 매번 동일하지만, 주식은 타이밍(Timing)을 선택할 수 있다고 생각하는 경향이 있습니다.

동전던지기는 기대수익률이 0인 I.I.D.(Independent and identically distributed random variables)라고 생각합니다. 그렇지만 주식은 다르다고 생각합니다.

비록 동전던지기는 신의 영역이나, 주식은 내가 정보를 취사선택하고 타이밍을 고를 수 있다고 자만합니다. (즉, 나는 남들보다 똑똑하다고 가정합니다.)


하지만 효율적 시장 가설을 말합니다.

  • 주식도 동전던지기 만큼이나 랜덤에 가깝다고.
  • 세상은 너만 똑똑한 것이 아니라고.

투자(Investment)와 투기(Speculation)의 차이점은 무엇일까요?

흔히들 카지노는 투기(도박)이라고 말하고, 주식은 투자라고 말합니다.

현명한 투자자의 저자 벤저민 그레이엄은 철저한 분석하에서 원금의 안전과 적절한 수익을 보장하는 것은 투자이고, 이런 조건을 충족하지 못하면 투기라고 정의하였습니다.

기초자산의 움직임 중에서 기대 수익률을 얻고자하는 것은 투자,

기초자산의 변동성에서 초과 수익을 내고자하는 것은 투기라고 생각하는 사람들도 있습니다.


저는 투자와 투기의 가장 큰 차이점은

1. 우상향하는가? (꾸준히 수익이 가능한가?)

2. 지속성이 있는가?(단 향후에도 반복시행해서 수익창출이 가능한가?)


로또를 매번 1등 당첨시킬 수 있는 능력이 있다면 투자행위이지만, 한 두번 요행으로 맞추고 다시 반복이 불가능하면 투기라고 생각합니다.

그리고 지속적으로 같은 방법으로 투자할 경우, 수익이 점점 줄어들면 투기라고 판단합니다.

주식 투자를 하면서 지속적으로 수익이 감소하면, 투자 활동이 아니라 투기활동이라고 생각합니다.

고민해보기1에서 기대 수익률이 0이었지만 고민해보기2에서는 기대수익률이 +로 바뀌었습니다. 그럼 얼마씩 배팅하는 것이 현명한 투자자일까요?

고민해보기3에서는 확률이 바뀌어서, 고민해보기2처럼 기대 수익률이 +가 되었습니다. 이 경우에는 얼마씩 배팅하는 것이 현명한 투자자일까요?

만약에 이런 상황에서 항상 자산의 90%를 복리로 배팅하면, 이것은 투자일까요? 투기일까요?

몰빵투자로 게임횟수가 무한히 증가하면, [고민해보기2], [고민해보기3]도 0에 수렴하게 됩니다.

아무리 기대 수익률이 높은 자산이라도 투자 방식과 자금 관리에 문제가 있다면, 그것은 투자가 아니라 투기가 됩니다.

재정칼럼 (이명덕, Ph.D) – 투자와 투기

은퇴를 준비하기 위해서 혹은 아이들 학자금 마련을 위해서 투자한다. 말도 잘 통하지 않는 이국땅에서 한푼 두푼 번다는 것이 얼마나 어려운 일인가? 이런 소중한 자산을 투기하겠다는 사람은 별로 없다. 그러나 투자자는 투자한다고 생각하지만 실제로는 투기하는 경우가 많이 있다. 투자자 자신이 인식하지 못할 뿐이다. 본인이 인식하기 어려운 투자와 투기의 차이점을 알아본다.

짧은 기간에 수익을 기대한다면 이것은 투자가 아니라 투기이다. 투자한 종목의 가격을 매일 검토한다는 것은 짧은 기간에 수익을 기대하는 것과 같다. 장기투자는 꾸준한 주식배당금과 주식가격 상승을 기대하는 것이다. 한 주 혹은 한 달 주식가격의 오름과 내림은 부를 축적하는 데 도움이 되지 않는다.

신문, 방송, 인터넷, 혹은 유망한 주식 선택해준다는 뉴스레터, 등에 의존해서 주식 종목을 결정하면 이것은 투자가 아니라 투기이다. 어느 일반 투자자가 ‘나만이 알고 생각할 수 있다.’라는 자만감으로 주식을 사고팔면 투기로 이어지는 첫걸음이다. 나에게까지 도달되는 주식정보는 다른 사람들도 이미 알고 있는 정보일 것이라는 겸허한 마음이 있어야 한다.

과거 수익률에 의한 투자 결정은 투자가 아니라 투기이다. 일부 투자자는 뮤추얼 펀드를 선택할 때 지나간 수익률에 의해서 결정한다. 투자할 때 안내 책자를 보면 ‘과거 수익률은 미래의 결과를 보장하지 않는다. (Past performance does not guarantee future results)’라는 문구가 있다. 이 문구가 무엇을 뜻하는지 가슴속에 항상 담고 있어야 한다.

투자하는 시점, 주식시장에서 나오는 시점 등을 생각하는 Ph. D) – 투자와 투기 – 휴코리안 마켓타이밍은 투자가 아니라 투기가 되기 쉽다. 10년 후 주식시장을 고려하면 오늘의 투자 시점은 아무런 의미가 없기 때문이다.

주식에 투자하는 것을 도박이라고 생각하는 사람들이 있다. 주위 사람과 개인의 잘못된 투자로 실패를 경험하면 주식투자는 해서는 안 되는 것으로 결론을 내린다. 그러나 이러한 주식 실패 대부분은 잘못된 투자를 했기 때문이다. 1926년부터 현재까지 미국 주식시장의 평균 수익률은 약 10%가 된다. 지난 13년 연평균은 무려 16%이다. 투자한 돈이 거의 7배로 불어나는 놀라운 수익률이다.

위에서 언급한 수익률은 미국 500대 기업의 평균 수익률(S&P 500 Index)을 뜻한다. 만일 투자자가 어느 특정한 회사 주식에 투자하거나 어느 특정한 뮤추얼 펀드에 투자했다면 500대 기업의 평균 수익률과 비교할 수 없고, 기대해서도 안 된다. 개별적인 회사나 어느 특정한 종목에 투자하는 것은 베팅(Betting)하는 것과 비슷하다. 이러한 투자는 투기라고 말할 수 있다.

주식시장이 20% 이상 하락하면 베어 마겟(Bear Market)이라 한다. 2차 대전 후 17번의 베어 마겟을 경험했고 지속되었던 기간은 평균 11.4개월이었다. 최근 주식시장이 모든 투자자의 마음을 불안하게 하고 두려움으로 가득하게 한다. 투자자가 주식시장이 상승하기를 기도(?)까지 한다면 이것은 투자한 것이 아니고 투기를 한 것이다.

미국 주식시장에 투자하면 어느 시점에 상관없이 10년 이상을 보유하면 투자한 자산이 불어날 확률이 매우 높다. 물론 과거의 수익률이 앞으로도 반복한다는 보장은 없지만, 과거 오랜 주식시장의 역사로 미래의 주식시장을 큰 안목으로 가늠해 볼 수 있다.

투기하는 이유 중 하나는 ‘투자 대박’을 은근히 기대하기 때문이다. ‘세상에 공짜가 없다.’라는 평범한 진리를 마음에 담아야 하는데 나에게도 대박이라는 행운이 일어날 것 같은 기대감으로 소중한 돈을 투자한다. 그러나 장기투자로 천천히 꾸준히 수익률을 기대하는 것이 제대로 하는 투자라는 사실을 항상 기억해야 한다.
7/18/2022

youtube 이명덕 재정계획
이명덕, Ph.D., Registered Investment Adviser (RIA)
248-974-4212

【부동산' thought】 투자와 투기 차이

투자와 투기의 차이에 대하여 간단히 생각을 적어보려고 합니다. 현 정부 들어서 가장 핫 이슈가 되었던 것이 바로 "2주택자 이상은 투기꾼" 으로 몰렸던 사항이었습니다. 고위직 정부관료들 역시 투기꾼 일색이면서 자기 얼굴에 침을 뱉는 겪으로 부동산 투자자들이 졸지에 투기꾼으로 몰리면서 투자자들 사이에서 "투자와 투기" 차이에 대한 많은 의견들이 있었던 것이 작년 8. 2 대책 직 후였던 것으로 기억하네요..

투자자들이 "부동산 투자는 투기가 아니다"라고 주장하시는 근거 중에 많은 분들이 "부동산 투자를 위해서 하루도 안빼고 관련 기사 탐독하고, 책사서 공부하고, 수도 없는 강의 쫒아다니면서, 시장조사하고, 임장다니고, 물건작업하고, 중개업소와 친구도 맺어야하고 등등. 얼마나 땀 흘리고 피 흘리듯 노력을 해야 얻을 수 있는 투자의 결과물인데 부동산 투자수익이 불로소득이냐 ? 불로소득이 아닌 피나는 노력 끝에 얻는 소득이므로 부동산은 투기가 아니고 투자이다" 라는 말씀을 많이 하십니다.

맞는 말씀이십니다. 부동산 투자가 얼마나 어렵고 고된 역정의 과정인지 시장에 참여하지 않는 사람들은 절대 알 수 없는 사실이죠. ^^ 이 뿐만 아니라 부동산이 투기가 아닌 투자라고 보는 관점은 무수히 다양한 시각이 있을 것입니다.

어느 경제 블로그에서 본 글에 투자와 투기에 대하여 설명를 한것 참조해보겠습니다.

1.png

크게 네가지 정도로 말씀하시는데, 그 중에 3번 사항이 제가 생각하는 요소와 일맥상통하는 듯 합니다.

"투자는 예측되는 미래가치가 목적이지만, 투기는 단기적인 양도차익이 목적입니다."

공감합니다. 저 역시 투자와 투기를 구분하는 가장 큰 요소 중의 하나가 바로..

시 간 ( Time to Invest )

부동산이던, 주식이던 "가치투자"라는 것이 있죠 ? 내재가치에 비하여 상대적으로 현재가치가 낮았을 때 매입하여 정당한 가치로 평가받는 시세가 되었을 때 처분하는 투자방법입니다. 부동산이던 주식이던 가치의 변화가 그렇게 단기간내에 오는 것은 아닙니다. 물론 우리는 지난 3월까지 서울 강남아파트의 경우 돌아서면 "억, 억" 거리면서 올라가는 호가를 목격하기도 하였지만, 그렇게 1주일, 한 달만에 올라가는 "호가"가 "가치의 상승"을 의미한다고 말하기는 어려울 것입니다. 물론 장기적으로 서울집값이 추가 상승해 있다는 관점에서 보면 그렇다고 볼 수도 있겠지만요..

이와 같이 투자와 투기의 차이에는 충분한 시간을 갖고 가치의 변화를 목적으로 접근한다면 투자라고 볼 수 있지만, 일반적으로 단기에 차익을 보려고 접근하는 방법은 투기에 가까울 수 있다는 생각이 듭니다. 두가지 사례를 들어보겠습니다.

경매시장이 뜨겁습니다. 그도 그럴 것이 요즘처럼 핫한 서울과 수도권 또는 대구와 같은 지역에서는 시세보다 싸게 사서 시세차익을 극대화할 수 있는 최선의 방법일 수 있으니 핫할 수 밖에 없습니다. 하지만, 에이뿔은 간혹 주변에서 보면, 시세보다 몇 천만원 저렴하게 낙찰 받고 매입자금의 상당 부분을 대출 처리해서 약간의 실투자금으로 일정 금액 수익을 봤기 때문에 낙찰 직 후 처분한다는 분들을 간혹 봅니다. 심지어, 듣기로는 이렇게 경매를 통한 초단타투자를 전문으로 가르치는 경매학원들도 있다고 하죠? 이런 경우가 투자일까요? 투기일까요?

두번째는 동탄 2신도시 사례입니다.

투자하는 분들 중에 대부분의 분들이 동탄2신도시에 이미 아파트나 분양권 한, 두 채 보유하고 계시거나 신규 매입을 검토하고 계시는 분들이라고 가정하고 본다면 ;

동탄2신도시는 2019년까지 입주물량이 여전히 폭탄수준이며, 그 입주물량 폭격은 2020년이 되어야 끝날 것입니다. 전국 입주물량의 대명사 겪인 동탄2신도시의 경우 언론에서 단골메뉴로 올라오다보니 시장에서는 동탄2신도시는 쳐다도 봐서는 안될 지역으로 치부되어 왔죠. 심지어 블로그나 인터넷의 수많은 글이나 부동산 강의하시는 분들 조차도 마찬가지였습니다.

하지만, 지난 2017년부터 동탄2신도시의 분위기는 점차 회복세를 타면서 지금은 Ph. D) – 투자와 투기 – 휴코리안 관심있는 분들에게는 최고로 핫한 지역 중의 하나로 급부상중에 있습니다.

그렇다면, 언론에서, 전문가들이 쳐다도 보지 말라던 이 지역에 미리 진입하여 지금까지 2년여, 앞으로도 2년여 총 5년 정도, 아니면 그 이상일 수도 있는 시간에 투자하신 분들은 부동산 투자자이신가요 ? 투기꾼인가요 ?

앞서 블로그에 참조한글처럼 글 3번 항목처럼, 동탄2신도시가 장기적으로 시간이 흐르면 좋아질 것이라는 미래가치의 예측 하에서 시장에 진입하신 이 분들은 단연 "투자자"이십니다.

부동산투자와 투기 차이점

부동산은 사는 곳이다. 부동산은 투자하는 곳이다. 부동산은 투기하는 것이 아니다. 어떤 개념과 관점을 가지냐에 따라 부동산의 목적은 달라진다. 부동산 투자와 투기에 대해 알아보자.

수익

수익

부동산 Ph. D) – 투자와 투기 – 휴코리안 투자

투자는 불확실한 미래의 수익을 기대하여 확실한 현재의 소비를 희생하는 행위이다. 불확실한 미래의 현금수입과 현재의 현금지출을 교환하는 것이다. 현재의 기회비용을 지불하고도 미래의 수입이 이득이 된다면 투자를 하는 것이다. 투자는 취득, 운영, 처분 3단계로 구분된다. 부동산 투자는 확실한 현재의 소비를 희생하는 생산활동을 통해 미래의 불확실한 수익의 획득을 목적으로 합리적 안전성과 원금의 궁극적인 회수를 전제로 부동산에 자본을 투입하는 것이다. 미래의 수익은 불확실하기에 항상 위험을 내포하고 있고 투자수익은 이러한 위험을 감수한 대가라고 할 수 있다. 그래서 투자는 항상 신중해야 한다.

부동산 투자의 장점과 단점

1. 레버리지를 활용할 수 있다. 지렛대효과라고도 하는데 차입금(또는 전세)을 이용하여 부동산에 대한 투자수익을 높일 수 있다. 물론 돈이 많으면 100% 현금으로 투자할 수 있으나 그렇게 하는 것보다 은행과 같은 금융기관에서 차입하여 투자하여 더 큰 이익이 있다면 충분히 레버리지를 활용하여 투자할 수 있다.

2. 자산가치의 상승 효과이다. 부동산 가격은 인플레이션과 같은 물가 상승기간 동안 연동하여 같이 움직이는 경향이 있기에 부동산을 가지고 있으면 헤지 하는 역할을 할 수 있다.

3. 임대료수입 등 소득 이득이 가능하다. 부동산을 임대하게 되면 임대소득이 발생한다. 임대소득은 따박따박 정기적으로 들어오는 소득이기에 미래를 설계함에 있어 아주 유리한 소득 수단이다.

4. 지금과 같은 시기에는 정신적 스트레스에서 해방된다. 천장이 어디인지 모를 정도로 오르는 지금 시점에 부동산이 없을 경우 스트레스를 받게 된다. 벼락 거지라는 말이 생길 정도로 자산가치의 상승은 꾸준함으로 부동산을 소유하고 있다면 그럴 걱정은 없는 것이다.

1. 낮은 환금성은 단점이다. 부동산은 매도시 예금이나 주식보다 훨씬 많은 시간이 소요된다. 또한 매수자가 나타나지 않을 경우 매도가 Ph. D) – 투자와 투기 – 휴코리안 불가능한 경우도 발생한다.

2. 수익성이 균등하지 않다. 부동산은 입지, 시장, 경제상황에 민감하기에 최악의 경우 임대가 없을 수 있다. 그럴 경우 레버리지를 활용한 투자였다면 그 손해가 그대로 부동산주에게 전가된다.

부동산 투기

부동산 투기는 단기간 가격상승에 의한 양도차익만을 얻는 것을 목적으로 토지를 보유하고 매매하는 것이다. 부동산의 본래 목적인 이용과 관리 목적이 없이 필요 이상으로 가지고 있는 것을 의미한다. 부동산 투기의 폐해는 가격의 급등으로 기업의 신규투자 또는 실수요지 확보가 어렵게 되어 크게는 나라에 경제적 손실을 입힌다. 또한 투기 풍조가 만연할 경우 근로의욕이 상실되고, 묻지마 투자로 인해 개인의 손실이 커진다. 실거주목적의 실수요자도 피해를 입게 된다. 또한 지금 이슈가 되고 있는 LH나 공무원들도 투기에 가담한다면 정부에 대한 신뢰가 없어져 사회통합에 악영향을 미치며 계층 간의 위화감도 조성된다. LH나 공무원의 경우 투기행위가 발생하지 않도록 예방책과 법제화가 반드시 필요하다.

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